海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、海南省市場(chǎng)監(jiān)督管理局日前出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），《意見》從規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目土地出讓要求、嚴(yán)格建筑設(shè)計(jì)要求、加強(qiáng)建設(shè)施工和竣工驗(yàn)收管理、加強(qiáng)銷售登記環(huán)節(jié)管理等方面提出了一系列具有較強(qiáng)針對(duì)性的措施。10月13日，海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、海南省市場(chǎng)監(jiān)督管理局針對(duì)社會(huì)關(guān)注的《意見》中的熱點(diǎn)問題等進(jìn)行答疑釋惑、解讀回應(yīng)。

一、為什么出臺(tái)《意見》

近年來，海南省以“壯士斷腕”的決心嚴(yán)控房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固投的比重由2017年的49.8%逐年下降至2020年的38.7%，取得較好的成效。但海南省實(shí)施房地產(chǎn)“雙暫?！闭咭詠?，有些項(xiàng)目存在將商業(yè)辦公類項(xiàng)目改變建筑使用功能的傾向，變相改造為具備長(zhǎng)期居住功能的“類住宅”建筑行為，影響公共服務(wù)設(shè)施基本功能。因其產(chǎn)品不受我省房地產(chǎn)限購(gòu)政策影響，存在開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售、虛假宣傳、誤導(dǎo)購(gòu)房者等現(xiàn)象，沖擊我省房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響了房地產(chǎn)政策的執(zhí)行。《意見》出臺(tái)有利于我省房地產(chǎn)政策連續(xù)穩(wěn)定性，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位，及時(shí)有效解決房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況新問題，堅(jiān)決抑制各類建設(shè)名義變相開發(fā)“類住宅”房地產(chǎn)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，全面落實(shí)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的目標(biāo)，建立完善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，持續(xù)保持我省房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

二、《意見》如何引導(dǎo)和規(guī)范適用范圍和對(duì)象

《意見》適用對(duì)象為商務(wù)金融用地、其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及其混合用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，可產(chǎn)權(quán)分割銷售*小單元建筑面積不得小于300平方米，不得按照住宅類房地產(chǎn)進(jìn)行登記。對(duì)零售商業(yè)用地、批發(fā)市場(chǎng)用地上建設(shè)的項(xiàng)目參照《意見》建筑設(shè)計(jì)要求執(zhí)行，不受分割銷售面積限制，鼓勵(lì)小型商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)。嚴(yán)禁旅館用地（090104）分割銷售和不動(dòng)產(chǎn)登記，堅(jiān)決禁止借康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等之名圈地變相開發(fā)商品住宅。

三、《意見》如何指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)商辦類項(xiàng)目

商辦類項(xiàng)目應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓合同約定的規(guī)劃用途及建筑功能進(jìn)行建筑單體設(shè)計(jì)，從設(shè)計(jì)源頭上杜絕后期改造為“類住宅”的可能。建筑平面布局形體應(yīng)規(guī)整，不得采用住宅套型設(shè)計(jì)形式，盥洗室、衛(wèi)生間、茶水間或飲水供應(yīng)點(diǎn)及各類型管井、煙道等應(yīng)集中設(shè)置。陽臺(tái)（含露臺(tái)）、空中花園等應(yīng)與公共走廊、電梯廳等公共空間相連，不得在套內(nèi)設(shè)置。不得設(shè)置廚房等居住空間，不得預(yù)留、違規(guī)增設(shè)可作為住宅用途的排水、排污、排煙等管位（道）、孔洞等。

四、《意見》如何規(guī)范加強(qiáng)商辦類項(xiàng)目全過程監(jiān)督管理

各市縣政府要認(rèn)真貫徹意見要求，落實(shí)主體責(zé)任，加強(qiáng)本市縣域內(nèi)出現(xiàn)的“類住宅”項(xiàng)目建設(shè)行為的監(jiān)督管理，資規(guī)、住建、市場(chǎng)監(jiān)管、行政審批、綜合執(zhí)法等相關(guān)職能部門從招商引資、規(guī)劃供應(yīng)、建筑設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售登記、監(jiān)督管理、違法查處等環(huán)節(jié)，完善監(jiān)管措施，提高監(jiān)管力度，依托省工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)和省“多規(guī)合一”信息綜合管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建全鏈條、全過程閉環(huán)監(jiān)管。各相關(guān)部門要加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，聯(lián)合開展監(jiān)督檢查，對(duì)擅自修改設(shè)計(jì)方案、不按要求報(bào)審、不按施工圖施工、虛假宣傳違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為，要依法查處，并將失信信息納入海南自由貿(mào)易港信用信息共享平臺(tái)。

五、《意見》如何明確各方職責(zé)

市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，嚴(yán)禁擅自改變規(guī)劃用途。自然資源和規(guī)劃部門對(duì)未按照土地合同和對(duì)賭協(xié)議約定的條件進(jìn)行建設(shè)的，要依法追究責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位、建設(shè)單位、施工單位要嚴(yán)格按照土地出讓合同和核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求開發(fā)建設(shè)，要在施工圖審、項(xiàng)目建設(shè)、聯(lián)合驗(yàn)收等環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)督管理，督促各參建方落實(shí)責(zé)任，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的工程建設(shè)過程質(zhì)量安全監(jiān)管，打擊弄虛作假；在預(yù)售銷售環(huán)節(jié)加強(qiáng)商辦類項(xiàng)目預(yù)售方案的審核把關(guān)，加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)公示監(jiān)管。市場(chǎng)監(jiān)管部門要規(guī)范商辦類項(xiàng)目發(fā)布廣告行為，廣告中不得出現(xiàn)將商辦類項(xiàng)目宣傳具有住宅功能等內(nèi)容。

六、《意見》如何指導(dǎo)和規(guī)范商辦類項(xiàng)目廣告行為

根據(jù)《中華人民共和國(guó)廣告法》相關(guān)規(guī)定和《意見》有關(guān)要求，商辦類項(xiàng)目廣告主、廣告經(jīng)營(yíng)者、廣告發(fā)布者通過一定媒介和形式直接或間接推銷房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確房屋性質(zhì)為商辦類項(xiàng)目，土地使用年限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，明確房屋配套建設(shè)指標(biāo)等情況，不得誘導(dǎo)或者欺騙消費(fèi)者，不得在廣告內(nèi)容中明示或者暗示房屋具有住宅功能，不得以“不限購(gòu)”“不限貸”的名義、噱頭代替“商辦類項(xiàng)目”。否則，其廣告行為違反《中華人民共和國(guó)廣告法》第四條、第八條、第二十八規(guī)定，市場(chǎng)監(jiān)管部門將按照第五十五條、第五十六條、第五十九條規(guī)定依法追究相關(guān)人行政責(zé)任。

七、《意見》如何規(guī)范和要求在建“類住宅”項(xiàng)目

《意見》印發(fā)實(shí)施前已批未建的項(xiàng)目，不符合意見要求的，應(yīng)修改建筑設(shè)計(jì)方案，并重新核發(fā)規(guī)劃、施工許可證；對(duì)在建未售的項(xiàng)目，從房型設(shè)計(jì)以及水、電、燃?xì)馀涮椎确矫孢M(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)建設(shè)行為違反本意見的，應(yīng)責(zé)令整改，經(jīng)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收通過后方可銷售。

海南省自然資源和規(guī)劃廳 

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

海南省市場(chǎng)監(jiān)督管理局

關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目全過程管理的意見

瓊自然資規(guī)〔2021〕12號(hào)

各市、縣、自治縣人民政府，洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)：

為加強(qiáng)我省商業(yè)服務(wù)業(yè)用地及混合用地上建設(shè)的商業(yè)、辦公類建設(shè)項(xiàng)目管理［具體指《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》明確的二級(jí)類中商務(wù)金融用地（0902）、其他商業(yè)服務(wù)業(yè)用地（0904）上建設(shè)的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目］，遏制將上述項(xiàng)目變相改造為具備長(zhǎng)期居住功能的“類住宅”建筑的行為，切實(shí)發(fā)揮公共設(shè)施基本功能，維護(hù)健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，經(jīng)省委、省政府同意，現(xiàn)提出如下意見：

一、規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目土地出讓要求

市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)、銷售和使用，嚴(yán)禁擅自改變規(guī)劃用途。進(jìn)一步加強(qiáng)規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督管理，嚴(yán)格規(guī)范規(guī)劃調(diào)整和審查審批程序，堅(jiān)決維護(hù)規(guī)劃的嚴(yán)肅性和權(quán)威性。

自然資源和規(guī)劃主管部門要依據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃嚴(yán)格落實(shí)規(guī)劃條件等要求，在土地供應(yīng)時(shí)，應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門，明確規(guī)劃條件、對(duì)賭條款等各項(xiàng)要求，并將其作為土地出讓條件載入招拍掛交易文件。要加強(qiáng)土地出讓合同、對(duì)賭協(xié)議簽訂和履約情況的跟蹤監(jiān)管。對(duì)未按照土地合同和對(duì)賭協(xié)議約定的條件進(jìn)行建設(shè)的，要依法追究責(zé)任。

二、嚴(yán)格建筑設(shè)計(jì)要求

建設(shè)項(xiàng)目在申請(qǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，行政審批主管部門應(yīng)嚴(yán)格按照土地用途及用地規(guī)劃條件對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。商辦類項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)符合以下要求：

（一）平面功能標(biāo)注不得出現(xiàn)“公寓”“臥室”“客廳”等住宅類功能描述。

（二）建筑平面形體應(yīng)規(guī)整，應(yīng)采用公共走廊、公共衛(wèi)生間方式布局，不得采用住宅套型設(shè)計(jì)形式。外立面應(yīng)具有明顯的公共建筑形態(tài)和特點(diǎn)。

（三）盥洗室、衛(wèi)生間、茶水間或飲水供應(yīng)點(diǎn)、陽臺(tái)（含露臺(tái)）及各類型管井、煙道、風(fēng)井等應(yīng)集中設(shè)置（首層商鋪除外）。陽臺(tái)（含露臺(tái)）、空中花園等應(yīng)與公共走廊、電梯廳等公共空間相連，不得在套內(nèi)設(shè)置。

（四）不得預(yù)留、違規(guī)增設(shè)可作為住宅用途的排水、排污、排煙等管位（道）、孔洞。除集中設(shè)置的食堂以及商業(yè)用途項(xiàng)目作為餐飲功能使用的區(qū)域外，不得設(shè)置燃?xì)庠O(shè)施和廚房，在設(shè)計(jì)方案中應(yīng)明確予以注明。

三、加強(qiáng)建設(shè)施工和竣工驗(yàn)收管理

住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要在圖審、施工、聯(lián)合驗(yàn)收等環(huán)節(jié)加強(qiáng)監(jiān)督管理，督促建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工（含精裝修）等單位落實(shí)主體責(zé)任，不得弄虛作假，不得預(yù)留、違規(guī)增設(shè)可作為住宅用途配套設(shè)施的條件，不得違規(guī)增設(shè)結(jié)構(gòu)梁、結(jié)構(gòu)樓板、插層等。

建設(shè)單位應(yīng)嚴(yán)格按照土地出讓合同和核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求開發(fā)建設(shè)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)以及核準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案要求，進(jìn)行建筑單體設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。施工圖審查機(jī)構(gòu)應(yīng)將建筑設(shè)計(jì)方案要求納入圖審內(nèi)容，對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件嚴(yán)格審查。建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的工程建設(shè)過程質(zhì)量安全監(jiān)管，重點(diǎn)加強(qiáng)建筑主體、承重結(jié)構(gòu)和消防等方面監(jiān)管，在辦理項(xiàng)目竣工驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，嚴(yán)格按照規(guī)定要求把關(guān)核驗(yàn)。行政審批主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照規(guī)劃條件和建設(shè)工程規(guī)劃許可內(nèi)容進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)。

四、加強(qiáng)銷售登記環(huán)節(jié)管理

行政審批主管部門要加強(qiáng)商辦類項(xiàng)目房屋性質(zhì)、*小銷售面積等預(yù)售方案的審核把關(guān)，對(duì)不符合預(yù)售管理要求的，嚴(yán)禁發(fā)放預(yù)售許可證。商辦類項(xiàng)目可產(chǎn)權(quán)分割銷售*小單元建筑面積不得小于300平方米。

房產(chǎn)部門要加強(qiáng)銷售現(xiàn)場(chǎng)公示監(jiān)管，督促開發(fā)企業(yè)在銷售現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立公示牌，向購(gòu)房對(duì)象明示房屋的規(guī)劃用途、土地使用年限、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、水電氣費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)）以及配套建設(shè)指標(biāo)等情況，告知購(gòu)房對(duì)象嚴(yán)格按照規(guī)劃用途使用，不得擅自改變用途，并在認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同中與購(gòu)房對(duì)象明確約定，提醒買受人購(gòu)買的產(chǎn)品非住宅性質(zhì)。商辦類項(xiàng)目在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)不得按照住宅類房地產(chǎn)進(jìn)行登記。

市場(chǎng)監(jiān)管部門要規(guī)范商辦類項(xiàng)目發(fā)布廣告行為，加大對(duì)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的銷售廣告、開展宣傳等行為的檢查力度。廣告中不得出現(xiàn)將商辦類項(xiàng)目宣傳具有住宅功能等內(nèi)容，對(duì)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的違法廣告或虛假宣傳行為依法予以查處。

五、切實(shí)履行監(jiān)督檢查職責(zé)

自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、行政審批、綜合執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)管等部門要加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)，聯(lián)合開展監(jiān)督檢查，依托海南省工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)，將項(xiàng)目建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案推送至圖審、施工、竣工驗(yàn)收等審查審批業(yè)務(wù)，同時(shí)將建設(shè)項(xiàng)目全過程審批業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)回流至省“多規(guī)合一”信息綜合管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)全鏈條、全過程閉環(huán)監(jiān)管。

各職能部門加強(qiáng)對(duì)商辦類項(xiàng)目的日常巡查，對(duì)擅自修改設(shè)計(jì)方案、不按要求報(bào)審、不按施工圖施工、虛假宣傳違規(guī)銷售等違法違規(guī)行為要依法依規(guī)查處，將失信信息納入海南自由貿(mào)易港信用信息共享平臺(tái)。

六、其他要求

各市縣要認(rèn)真貫徹本意見要求，落實(shí)主體責(zé)任，加強(qiáng)本市縣域內(nèi)出現(xiàn)的“類住宅”項(xiàng)目建設(shè)行為的監(jiān)督管理，在招商引資過程中明確相關(guān)政策和要求，從源頭制止建設(shè)“類住宅”項(xiàng)目違法違規(guī)行為，建立健全商辦類項(xiàng)目管理長(zhǎng)效機(jī)制。對(duì)《國(guó)土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》明確的三級(jí)類中零售商業(yè)用地（090101）、批發(fā)市場(chǎng)用地（090102）的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案參照本意見第二條規(guī)定執(zhí)行，并嚴(yán)禁旅館用地（090104）建設(shè)項(xiàng)目分割銷售和不動(dòng)產(chǎn)登記。

以康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等之名建設(shè)的項(xiàng)目參照?qǐng)?zhí)行，堅(jiān)決防止借康養(yǎng)、總部經(jīng)濟(jì)等之名圈地變相開發(fā)商品住宅。

本意見自印發(fā)之日起實(shí)施。市縣政府已頒布類似文件，但與本意見不一致的，應(yīng)執(zhí)行本意見規(guī)定。本意見印發(fā)實(shí)施前已批未建的項(xiàng)目，不符合本意見要求的，應(yīng)修改建筑設(shè)計(jì)方案，并重新核發(fā)規(guī)劃、施工許可證；對(duì)在建未售的項(xiàng)目，從房型設(shè)計(jì)以及水、電、燃?xì)馀涮椎确矫孢M(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)建設(shè)行為違反本意見的，應(yīng)責(zé)令整改，經(jīng)相關(guān)部門聯(lián)合驗(yàn)收通過后方可銷售。

海南省自然資源和規(guī)劃廳

海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

海南省市場(chǎng)監(jiān)督管理局

2021年10月12日

（此件主動(dòng)公開）

來源：海南省自然資源和規(guī)劃廳