2015年以來(lái)，在房地產(chǎn)去庫(kù)存政策刺激下，房?jī)r(jià)輪番出現(xiàn)上漲，有效扭轉(zhuǎn)了2014年前后房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的趨勢(shì)。但房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)去庫(kù)存政策只能是短期的權(quán)宜之計(jì)，不宜長(zhǎng)期使用，現(xiàn)在應(yīng)該逐步退出。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)規(guī)律：沒(méi)有均衡點(diǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)不同于一般消費(fèi)品市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)規(guī)律。

對(duì)于一般消費(fèi)品而言，其市場(chǎng)波動(dòng)存在一般均衡，市場(chǎng)存在一個(gè)均衡點(diǎn)，當(dāng)價(jià)格趨近該均衡點(diǎn)，市場(chǎng)的供給和需求可以匹配。當(dāng)市場(chǎng)供過(guò)于求時(shí)，可以通過(guò)市場(chǎng)自發(fā)的途徑（即價(jià)格下跌，供給減少）來(lái)使市場(chǎng)恢復(fù)均衡，也可以通過(guò)刺激需求來(lái)使得市場(chǎng)恢復(fù)均衡。因此，在一般消費(fèi)品市場(chǎng)去庫(kù)存政策手段是有效的。

對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，它既有一般消費(fèi)品的特點(diǎn)，還有投資品的特點(diǎn)。投資品市場(chǎng)的特點(diǎn)是不存在一般均衡，市場(chǎng)沒(méi)有均衡點(diǎn)，當(dāng)然也不存均衡價(jià)格。當(dāng)價(jià)格上漲，會(huì)刺激需求，需求增加；價(jià)格下跌，需求下跌，供給也下跌。因此，投資品的價(jià)格和需求之間是正相關(guān)關(guān)系。這就是投資品市場(chǎng)的趨勢(shì)波動(dòng)規(guī)律，當(dāng)資產(chǎn)價(jià)格上漲或下跌的趨勢(shì)一旦形成，就會(huì)自我強(qiáng)化，直到有外力干預(yù)形成新的趨勢(shì)。

因此，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了價(jià)格下跌趨勢(shì)，適度刺激一下需求可以有效阻止市場(chǎng)慣性下跌，緩解市場(chǎng)供過(guò)于求的關(guān)系，但該政策不宜長(zhǎng)期堅(jiān)持，一旦形成新的價(jià)格上漲趨勢(shì)，則供給會(huì)增加，不僅無(wú)助于去庫(kù)存，而且還會(huì)產(chǎn)生其他副作用。

二、房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的負(fù)面作用正在顯現(xiàn)

1、去庫(kù)存政策強(qiáng)化了“土地財(cái)政”預(yù)期

中國(guó)的土地制度決定了地方政府在土地定價(jià)方面的主導(dǎo)地位，地方政府一直謀求通過(guò)土地來(lái)獲得大量財(cái)政資金。土地財(cái)政雖然早已經(jīng)是事實(shí)，但并沒(méi)有獲得中央政府的背書(shū)，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策在一定程度上迎合了土地財(cái)政的需要，為地方政府的土地財(cái)政找到了合法的政策依據(jù)，這是房地產(chǎn)去庫(kù)存政策出臺(tái)以來(lái)一線城市、二線城市、三四城市房?jī)r(jià)輪番暴漲的制度基礎(chǔ)。

在房地產(chǎn)去庫(kù)存政策工具中，拆遷的貨幣化補(bǔ)償*受地方政府歡迎，該政策對(duì)三四線城市的房?jī)r(jià)上漲作用*大。2015年至2017年每年的棚戶區(qū)改造計(jì)劃都在600萬(wàn)套左右，但貨幣化安置比例逐步提高，2015年全國(guó)各類(lèi)棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例為29.9%；2016的貨幣化安置比例迅速上升到48.5%；2017年棚戶區(qū)改造的貨幣化安置比例應(yīng)該在60%左右。有些城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)大幅度上漲，但拆遷的貨幣補(bǔ)償政策仍然在使用。背后的財(cái)政動(dòng)機(jī)十分明顯。

有些地方政府還利用棚改的貨幣化安置政策進(jìn)行財(cái)政融資，其做法是“如果居民延后1年兌現(xiàn)棚改的貨幣化安置，可以獲得10%的補(bǔ)貼”，其本質(zhì)是以10%的利率向居民進(jìn)行融資，加大了地方政府的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于買(mǎi)房者而言，房地產(chǎn)去庫(kù)存及由此導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲讓他們等待房?jī)r(jià)回歸的希望徹底破滅，他們的應(yīng)對(duì)之策必然是想盡一切辦法購(gòu)買(mǎi)住房。所謂的“首付貸”等需求就是在這種背景下應(yīng)運(yùn)而生。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策不僅讓它們獲利豐厚而且讓它們更加相信宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴是不可取代的。盡管一線城市和大部分二線城市在2016年底之后相繼啟動(dòng)了限購(gòu)、限貸甚至是限售措施，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策事實(shí)上已經(jīng)在這些城市退出，但曾經(jīng)的去庫(kù)存政策讓開(kāi)發(fā)商們相信各種限制措施都是暫時(shí)的，因此，一線城市的房?jī)r(jià)回落也必將是暫時(shí)的。

開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期可以從土地市場(chǎng)看出來(lái)。盡管2017年房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)平穩(wěn)，一線城市房?jī)r(jià)還出現(xiàn)連續(xù)多月份下跌，但開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。2017年以來(lái)，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地共成交14.5億平方米，同比增長(zhǎng)11.0%，其中住宅用地成交6.9億平方米，同比增長(zhǎng)21.1%。一線城市住宅用地成交同比增長(zhǎng)89.3%，在各線城市中增幅*大；二線城市同比增長(zhǎng)9.8%，三四線城市同比增長(zhǎng)28.1%。有很多土地是高價(jià)成交，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期是十分樂(lè)觀的。

2、房地產(chǎn)廣義庫(kù)存增加，尤其是高價(jià)土地風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)

隨著房?jī)r(jià)的上漲，開(kāi)發(fā)商購(gòu)置土地的積極性增加，新增土地儲(chǔ)備面積大于商品房銷(xiāo)售面積，庫(kù)存不僅沒(méi)有減少，反而增加。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年商品房銷(xiāo)售總量是16.9億平方米，而全國(guó)土地共成交17.3億平方米，可見(jiàn)，新增加的土地面積大于銷(xiāo)售的面積，庫(kù)存是增加。

從地方財(cái)政的角度看，當(dāng)前的由棚改貨幣化安置帶來(lái)的壓力必然轉(zhuǎn)嫁給未來(lái)的土地市場(chǎng)，在財(cái)政的壓力下土地出讓必然會(huì)增加，因此，房地產(chǎn)去庫(kù)存在短期內(nèi)可能是有效的，但中長(zhǎng)期的結(jié)果可能與政策初衷是背道而馳的。

不僅庫(kù)存增加，更要關(guān)注高價(jià)土地存在的風(fēng)險(xiǎn)。2017年高總價(jià)、高溢價(jià)土地成交429宗，成交金額為12331億元。從高價(jià)土地各線城市分布來(lái)看，一線城市成交高價(jià)地74宗，總成交金額3159億元，較2016年增長(zhǎng)48.7%；二線城市成交234宗，較2016年大幅減少61宗；三四線城市成交高價(jià)地121宗，較2016年增加79宗，成交面積2971萬(wàn)平方米，較2016年增長(zhǎng)219.1%。

尤其是三四線城市的高價(jià)土地*值得關(guān)注。在因城施策的政策下，2017年房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策重點(diǎn)是三四線城市，不少三四線城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅度上漲，受此影響，刺激了這些城市的土地市場(chǎng)繁榮，2017年三四線城市的土地出讓面積增加了兩倍多。這有可能導(dǎo)致土地資源的錯(cuò)配，因?yàn)槿丝谑窍蛑行秃痛蟪鞘辛鲃?dòng)的，三四線城市的人口是流出的，土地的大量增加不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

部分地塊成交樓面價(jià)已經(jīng)接近或超過(guò)限價(jià)及周邊房?jī)r(jià)，未來(lái)去化可能存在風(fēng)險(xiǎn)。如北京2017年4月在朝陽(yáng)及大興區(qū)成交的兩宗地塊，未來(lái)銷(xiāo)售限價(jià)均為2.9萬(wàn)元/平方米，但成交樓面價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)/平方米；南京2017年3月31日成交的棲霞區(qū)地塊，成交樓面均價(jià)為23800元/平方米，而周邊項(xiàng)目在“限價(jià)”政策下開(kāi)盤(pán)均價(jià)僅為25800元/平方米，2016年5月建鄴區(qū)成交地塊樓面價(jià)甚至達(dá)周邊項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)1.4倍，未來(lái)項(xiàng)目去化難度較大。

從高價(jià)地開(kāi)盤(pán)情況看，2016年以來(lái)，熱點(diǎn)城市成交了770余宗高價(jià)地塊，截至目前已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目約為30個(gè)。2017年由于部分城市嚴(yán)格執(zhí)行限價(jià)政策，一些高價(jià)地塊未來(lái)將存在一定風(fēng)險(xiǎn)。

3、去庫(kù)存導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)透支未來(lái)

棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購(gòu)買(mǎi)能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蘊(yùn)含的金融風(fēng)險(xiǎn)是不可忽視的。從金融的角度看，棚改的貨幣化是讓支付能力低的居民獲得了按揭貸款的機(jī)會(huì)，很多居民的按揭首付正是來(lái)源于棚改的貨幣化安置。正因?yàn)槿绱耍用竦陌唇屹J款快速增加，在2016年的有些月度，新增加的貸款中按揭貸款占據(jù)了80%以上，2017年度新增貸款中居民貸款占53%，超過(guò)了企業(yè)貸款。

在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠桿的快速上升透支了未來(lái)的需求。三四線城市的居民收入水平低，用去庫(kù)存的手段刺激購(gòu)房，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。根據(jù)去庫(kù)存政策，三四線城市的首付比例只有20%，有些城市還有一次性財(cái)政補(bǔ)貼，如果剔除財(cái)政補(bǔ)貼，首付比例不到20%。在這些城市的購(gòu)房者中有不少是農(nóng)村居民和工礦企業(yè)的職工，他們的收入水平較低且不穩(wěn)定，貸款的償還能力存在一定不確定性。

三、政策建議

兩年多的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策已經(jīng)成功扭轉(zhuǎn)了房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)，基本達(dá)到了預(yù)期的目的。房地產(chǎn)去庫(kù)存政策事實(shí)上已經(jīng)從一線城市和大部分二線城市退出，我們建議三四線城市也應(yīng)該逐步停止實(shí)施房地產(chǎn)去庫(kù)存政策。

對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅居前的三四線城市，應(yīng)該停止土地拆遷的貨幣化補(bǔ)償政策，減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。對(duì)于住房市場(chǎng)平穩(wěn)的城市，可以采取逐步退出房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的方式。

應(yīng)該采取嚴(yán)厲措施禁止金融機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從事“首付貸”業(yè)務(wù)。對(duì)利用棚改政策變相向居民進(jìn)行財(cái)政融資的行為也應(yīng)該禁止。