2017年行至過(guò)半，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在新一輪密集調(diào)控下，冷卻降溫進(jìn)入“下半場(chǎng)”。隨著各地五花八門(mén)的調(diào)控政策不斷落地實(shí)施，中國(guó)樓市出現(xiàn)三大轉(zhuǎn)折。

【房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)轉(zhuǎn)折】

一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度和走勢(shì)的變化，是今年以來(lái)中國(guó)樓市*明顯的轉(zhuǎn)折之一。

本輪樓市上漲始于2015年，先由一線城市拉動(dòng)，隨后2016年熱度逐漸轉(zhuǎn)移到二線城市。進(jìn)入2017年后，樓市出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)分化，熱點(diǎn)城市在調(diào)控中降溫，而此前表現(xiàn)疲軟的部分三四線城市房?jī)r(jià)開(kāi)始補(bǔ)漲。

官方數(shù)據(jù)顯示，6月份一線城市新房和二手房?jī)r(jià)環(huán)比平均分別下降0.1%和0.2%。這是一線城市房?jī)r(jià)兩年以來(lái)出現(xiàn)的首次環(huán)比下降。6月份，北京和上海新房?jī)r(jià)格環(huán)比均出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

7月一二線樓市降溫持續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，包括廈門(mén)、南京、天津等熱點(diǎn)二線城市在7月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比下降。去年曾零首付鼓勵(lì)大學(xué)生買(mǎi)房去庫(kù)存的沈陽(yáng)樓市近期出現(xiàn)大反轉(zhuǎn)。短短一年半時(shí)間內(nèi)，沈陽(yáng)樓市從偏冷到過(guò)熱，近期更是加入限售大軍，以抑制投機(jī)。

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8月2日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月受監(jiān)測(cè)的29個(gè)主要城市商品住宅成交面積環(huán)比下降8.69%，近六成城市成交環(huán)比下滑；29城樓市成交同比下降約26%。

【房地產(chǎn)領(lǐng)域資金驟緊】

作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期往往與資金松緊密切相關(guān)。在降杠桿、擠泡沫等政策導(dǎo)向下，今年以來(lái)無(wú)論是前端的房企發(fā)債融資還是末端的購(gòu)房貸款，均出現(xiàn)信貸收緊的跡象，資金成本上升。

由于境內(nèi)融資受限，大量房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外融資。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，2017年前7個(gè)月，房企海外美元融資額度創(chuàng)下歷史新高，同期，房企融資成本明顯上升。

末端的房貸也在收緊。央行近期發(fā)布的《中國(guó)區(qū)域金融運(yùn)行報(bào)告(2017)》明確指出，在支持居民合理自住購(gòu)房同時(shí)，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。央行數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年房地產(chǎn)貸款增加3.04萬(wàn)億元人民幣，比上年全年占比低6.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額增速比上年末回落5.9個(gè)百分點(diǎn)。

多地房貸利率折扣減少、首付比例提高。融360數(shù)據(jù)顯示，6月中國(guó)首套房平均利率為4.89%，環(huán)比上升了3.38%。以北京為例，“3·17新政”實(shí)施以來(lái)，北京首套房貸款利率以基準(zhǔn)利率為主流，部分銀行上浮10%。

央行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)阮健弘此前曾表示，房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)勢(shì)頭回落，個(gè)人住房貸款*借比率和期限均有所下降，這些變化有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

【從“購(gòu)”到”租”，調(diào)控思路轉(zhuǎn)向】

從廣州、沈陽(yáng)等地試水“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，到鄭州、無(wú)錫將租賃行為納入落戶(hù)條件，再到上海、北京、佛山等地出讓100%由開(kāi)發(fā)商建設(shè)自持商品房的地塊，租購(gòu)并舉政策開(kāi)始真正落地。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，在7月份各地出臺(tái)的33個(gè)政策中，有9個(gè)政策直接或間接地涉及了租賃市場(chǎng)的內(nèi)容，這和上半年頻頻收緊購(gòu)房政策的導(dǎo)向出現(xiàn)差異。

從購(gòu)到租，不僅意味著中國(guó)在住房供應(yīng)體系方面開(kāi)始“補(bǔ)短板”，還是調(diào)控思路的重大轉(zhuǎn)變——從以往的側(cè)重調(diào)控房?jī)r(jià)，轉(zhuǎn)移到建立多元化的住房供應(yīng)體系，以滿(mǎn)足居住需求，從而讓短期調(diào)控政策轉(zhuǎn)變?yōu)殚L(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，租售同權(quán)就是樓市長(zhǎng)效機(jī)制的一個(gè)重要方向，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由此將進(jìn)入新房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)、租賃市場(chǎng)“三足鼎立”的階段，在不同地方形成“一二線城市二手、租賃為主，三四線城市新房為主”的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。在長(zhǎng)效機(jī)制加速建設(shè)的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)政策將體現(xiàn)一些新的邏輯：為保持政策的穩(wěn)定性，短期內(nèi)不會(huì)頻繁大幅刺激或大幅打壓；如首套房首付等重要政策可能會(huì)長(zhǎng)期不變；*為重要的是，各地政策將會(huì)具體問(wèn)題具體分析，“一刀切”的做法或逐漸退出。